Kupno mieszkania zawsze stanowi bardzo poważną inwestycję – najczęściej poprzedzoną koniecznością zawarcia umowy kredytowej, a więc zaciągnięcia w banku zobowiązania na wiele lat, dzięki któremu możliwe będzie sfinansowanie samej transakcji. W związku z tym kupno mieszkania zawsze stanowi skomplikowane przedsięwzięcie. Zwłaszcza, gdy chodzi o kontrakt zawierany z deweloperem. Wówczas sytuacja komplikuje się o tyle, że kupujący przeważnie decyduje się na zakup w momencie, gdy prace budowlane jeszcze nie ruszyły, albo są na bardzo wczesnym etapie. To z kolei oznacza konieczność odpowiedniego zabezpieczenia interesów obydwu kontrahentów. Bez tego może okazać się, że wymarzony zakup nie tylko nie dojdzie do skutku, ale stanie się do tego źródłem bardzo poważnych problemów. A więc na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Umowa deweloperska – co to jest?
Umowa deweloperska – co to jest ustalimy za chwilę – ze względu na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości jest obecnie jednym z najczęściej spotykanych kontraktów. Rzeczywiście – nowe mieszkania rozchodzą się niczym świeże bułeczki, a kupujących nie zrażają ani rosnące ceny, ani konieczność oczekiwania na odebranie kluczy do mieszkania bądź domu. Jednak warto pamiętać, że bez odpowiedniego zabezpieczenia – pod względem prawnym – swoich interesów, mających zamiar zakupić własny lokal mieszkalny może czekać spore rozczarowanie. Dlatego warto zwrócić uwagę na szereg aspektów prawnych całej operacji.
W tym kontekście jedną z najważniejszych i kluczowych kwestii pozostaje ustalenie co to jest umowa deweloperska. Pojęcie to zostało zdefiniowane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – a więc w tzw. ustawie deweloperskiej. Zgodnie z jej treścią przez umowę deweloperską rozumiemy kontrakt, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa własności wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu; natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Zawsze zawarcie umowy deweloperskiej jest jednym z najważniejszych etapów przy kupnie mieszkania lub domu.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Skoro podpisanie wskazanego powyżej kontraktu ma tak istotne znaczenie warto zastanowić się nad kolejnym pytaniem: co powinna zawierać umowa deweloperska? W pierwszej kolejności trzeba wskazać – i jest to rada, która dotyczy każdej umowy deweloperskiej, bez względu na wartość samej inwestycji – że kontrakt ten powinien wnikliwie i szczegółowo określać wszelkie aspekty związane z inwestycją. Można nawet postawić tezę, że im jest on bardziej dokładny, tym lepiej dla stron. Poza tym w umowie deweloperskiej – analogicznie do właściwie wszystkich kontraktów zawieranych w obrocie cywilnoprawnym – powinno uwzględnić się takie kwestie, jak określenie stron umowy (danych kupującego i dewelopera) oraz wskazanie miejsca i czasu podpisania umowy. Oczywiście do skuteczności umowy są także niezbędne podpisy samych kontrahentów.
To, na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej zależy przede wszystkim od tego, czy kupujący zainteresowany jest domem czy lokalem mieszkalnym. Jednak w każdym z tych przypadków trzeba precyzyjnie określić cenę mieszkania oraz ewentualne zasady jej zmian. W umowie deweloperskiej należy zawrzeć możliwie dokładne informacje o nieruchomości, jaka ma zostać wybudowana – chodzi tu przede wszystkim o jej powierzchnię. W tym kontekście trzeba pamiętać o określeniu sposobu dokonywania pomiarów lokalu bądź budynku, a jednocześnie konsekwencje różnic pomiędzy zakontraktowaną powierzchnią a tą, którą ostatecznie wybudowano. Istotną kwestią w omawianej tu umowie jest zdefiniowanie statusu nieruchomości, na której realizuje się przedsięwzięcie deweloperskie; określenie czasu przekazania inwestycji nabywcy; sprecyzowanie wysokości odsetek i kar umowy dla stron umowy.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Umowa deweloperska – na co uważać przy zawieraniu takiego kontraktu zaraz wyjaśnimy – jest po prostu jednym z najbardziej skomplikowanych kontraktów, z którymi w ogóle się spotykamy w obrocie prawnym. Dlatego podpisując taką umowę trzeba uważać na całe mnóstwo różnego rodzaju szczegółowych kwestii. W związku z tym umowa z deweloperem na co zwrócić uwagę jest podstawowym zagadnieniem, nad którym musi pochylić się każdy, kto chce podpisać taką umowę. Na jeden z takich aspektów już wskazaliśmy, a jest nim problem zmiany ceny mieszkania – wynikający z różnić pomiędzy umówionym metrażem, a tym który został wybudowany. Z prawnego punktu widzenia dopuszczalna jest różnica do 2%, jednak zawsze powoduje ona konieczność zmiany ceny. Biorąc zaś pod uwagę z jak dużymi kosztami musi liczyć się kupujący mieszkanie od dewelopera, zawsze warto bardzo dokładnie określić te kwestie.
Bardzo istotnym zagadnieniem przy zawieraniu umowy deweloperskiej jest także określenie sposobu postępowania w przypadku nieotrzymania przez zainteresowanego kupnem niezbędnego mu kredytu. Wiadomo, że zdecydowana większość transakcji na rynku nieruchomości następuje dzięki środkom przekazywanymi w ramach kredytów bankowych. Stąd wówczas, gdy okaże się, że kupujący nie otrzyma finansowania często zupełnie traci możliwość nabycia lokalu lub domu. Jeżeli jednak umowa deweloperska nie będzie przewidywać zasad jej rozwiązania w takich sytuacjach, może okazać się, że niedoszły nabywca nie tylko nie otrzyma swojego lokum, ale będzie musiał ponieść jeszcze odpowiedzialność odszkodowawczą.
Forma umowy deweloperskiej – czy konieczna jest wizyta u notariusza?
Bardzo często mający zamiar kupić dom lub mieszkanie od dewelopera zastanawiają się, z jakimi kosztami należy liczyć się przy sporządzaniu umowy deweloperskiej. W tym kontekście trzeba wskazać, że umowę tę zawiera się w formie aktu notarialnego, stąd nie da się skutecznie zawrzeć takiego kontraktu bez wizyty u notariusza. Z tego względu koszt umowy deweloperskiej wiąże się w pierwszej kolejności z koniecznością poniesienia opłat wynikających ze sporządzenia stosownego aktu notarialnego. Oczywiście z kosztami notarialnymi trzeba liczyć się także przy ewentualnym wybieraniu odpisów aktu zawierającego umowę deweloperską.
Najczęściej taksa notarialna za sporządzenie umowy deweloperskiej oscyluje od przeszło tysiąca do nawet kilku tysięcy złotych. Wszystko zależy tu od wartości nieruchomości, jednak biorąc pod uwagę ich aktualne ceny trudno zawrzeć omawianą tu umowę za mniej, niż tysiąc złotych. Co prawda ustawodawca określa jedynie maksymalne stawki opłat notarialnych – nie ma przeszkód, aby poszczególni notariusze stosowali niższe ceny – jednak przeważnie taksy zdefiniowane w przepisach dobrze odzwierciedlają ceny rynkowe. Nawiasem mówiąc ustalenie kto poniesienie koszty wizyty u notariusza jest jednym z zagadnień, które powinien ustalić potencjalny nabywca z deweloperem.
Czy można zerwać umowę deweloperską?
Aby dobrze przygotować się do podpisania umowy deweloperskiej trzeba jeszcze znać jej charakter. Bardzo często jest utożsamiana z umową przedwstępną. Nie jest to jednak prawda, dlatego warto wyjaśnić różnice jakie ma umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną – w omawianym tu kontrakcie przede wszystkim deweloper zobowiązuje się wybudować dom lub nieruchomość, z której następnie wydzieli lokale, a nabywca zobowiązuje się zapłacić cenę. Jednak sam przedmiot umowy ma dopiero powstać. Inaczej jest przy zawieraniu umowy przedwstępnej, gdzie jej przedmiot już istnieje, a strony najczęściej umawiają się na przeniesienie jego własności w określonym terminie.
Osobną – ale istotną z praktycznego punktu widzenia – kwestią pozostaje zerwanie umowy deweloperskiej. Co prawda jest to możliwe, jednak do skutecznego rozwiązania umowy deweloperskiej również niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jednocześnie – zwłaszcza, aby nie narazić się na obciążenie karami umownymi – zerwanie umowy deweloperskiej możliwe jest tylko wówczas, gdy jej warunki zostały przewidziane w samej umowie. Bez tego strony mogą co prawda „dogadać się” w kwestii zerwania, jednak zależy to tylko od ich dobrej woli. Jeżeli deweloper nie zgodzi się na zerwanie umowy, pozostanie ona w mocy.
Nieco inaczej wygląda kwestia odstąpienia od umowy deweloperskiej, z którego mogą skorzystać zarówno nabywcy, jak i deweloperzy. Przesłanki takiego odstąpienia zostały zdefiniowanego przez samego ustawodawcę, który zaliczył do nich m.in. niewpłacenie przez nabywcę świadczenia pieniężnego w wysokości i terminie określonym w umowie oraz niewstawienie się przez niego na odbiór lokalu; niedostarczenie przez dewelopera prospektu informacyjnego oraz niezawarcie w nim wymaganych informacji, także nieprzeniesienie na rzecz nabywcy przez dewelopera na rzecz nabywcy przedmiotu umowy deweloperskiej. Po spełnieniu tych przesłanek – w zależności od okoliczności – deweloper lub nabywca mogą od umowy odstąpić, co z kolei oznacza, że nie będą one związane jej treścią.
