Większość osób w Polsce, które pragną zakupić mieszkanie na własność, musi korzystać ze wsparcia instytucji bankowej. Zanim jednak zaczniemy szukać wymarzonego lokalu i dokonywać w myślach jego aranżacji, skonfrontujmy własne możliwości finansowe z ofertami różnych banków. Podpisanie umowy kredytowej na okres kilkudziesięciu lat wymaga odpowiedniego przygotowania. Opowiedzmy zatem, jakie czynniki należy wziąć pod uwagę i jakich pułapek unikać przy kredycie hipotecznym.
Zdolność kredytowa i wysokość wkładu własnego
Otrzymanie kredytu hipotecznego pozostaje zależne od posiadania odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej. Bank musi mieć pewność, że przy obecnych warunkach zatrudnienia kredytobiorca będzie w stanie na bieżąco regulować płatności. Bank podczas swoich procedur weryfikacyjnych bierze pod uwagę wiele czynników, spośród których najważniejsze to rodzaj zatrudnienia, wysokość zarobków, stabilność przedsiębiorstwa na rynku, miesięczne wydatki w gospodarstwie domowym, liczba osób na utrzymaniu, oraz historia kredytowa w BIK.
Ubiegając się o kredyty hipoteczne na co zwrócić uwagę w kwestii zdolności kredytowej? Należy koniecznie uzbierać wymagany wkład własny. Bez niego nie będziemy mieli szans na finansowanie. Wkład własny osiąga różne kwoty procentowe, w zależności od aktualnej koniunktury gospodarczej oraz polityki bankowej. Zaostrzenie warunków kredytowych powoduje wzrost minimalnego progu wkładu własnego nawet powyżej 20%. W chwili pisania tego artykułu wartość ta nieco zmalała – kredyt można otrzymać już od 10% wkładu własnego. Nie ma możliwości pokrycia wkładu własnego środkami płynącymi z innego kredytu. Pieniądze muszą być wolne od jakichkolwiek wierzycieli i stanowić element osobistego majątku kredytobiorcy. Wspomniane 10% określa jedynie wartość minimalną. Praktyka w świecie kredytów hipotecznych pokazuje, że wyższy wkład własny stawia wnioskodawcę na lepszej pozycji negocjacyjnej z bankiem i umożliwia otrzymanie korzystniejszych warunków na umowie. Skraca także całkowity okres kredytowania, pozwalając szybciej cieszyć się nieruchomością na własność.
Na co zwracać uwagę przy kredycie hipotecznym – raty równe czy malejące?
Każda rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Obie składowe kredytu podlegają spłacie w miesięcznych ratach. Kredytobiorca ma natomiast możliwość wyboru formy rat. Różnice zachodzą tutaj w kwestii proporcji między częścią kapitałową a kosztem uzyskania kredytu wyrażonym w odsetkach. Równe raty kredytowe pozostają niezmienne przez cały okres spłaty. Okres kredytowania przy ratach równych pozostaje wydłużony (za cenę większego kosztu całkowitego), lecz dzięki temu wysokość każdej płatności może być nieco niższa niż w przypadku rat malejących. Raty malejące wyróżniają się niezmiennym udziałem komponentu kapitałowego, natomiast odsetki pozostają elastyczne. Największe kwoty odsetek zapłacimy w pierwszych latach. Jednak wraz ze zmniejszaniem się salda, zmniejszeniu ulegną także odsetki. Kredyt spłacany w ratach równych stanowi propozycję dla osób, które chcą uzyskać jak największą zdolność kredytową. Wielu kredytobiorców docenia także przewidywalność wydatków. Raty malejące pozwalają natomiast na regularne zmniejszanie wymiaru miesięcznych zobowiązań, za cenę wyższych rat początkowych.
Kredyt hipoteczny na co zwrócić uwagę w kwestii opłat?
Jeśli leży przed nami świeżo przygotowana umowa kredytowa na co zwrócić uwagę w jej zapisach? Przede wszystkim poddajmy gruntownej analizie wszelkie koszty związane z kredytem. Do podstawowych opłat należą oprocentowanie, prowizja i ubezpieczenie. Oprocentowanie polskich kredytów hipotecznych ma najczęściej charakter zmienny, uzależniony od referencyjnej wysokości oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym (WIBOR). Bank ma prawo do indywidualnych ustaleń w tym zakresie. Niektóre podmioty stosują zachęty marketingowe w postaci stałej wysokości oprocentowania przez kilka pierwszych lat, a następnie przechodzą na oprocentowanie zmienne. Brak wiedzy o takim działaniu może przynieść nagłe niemiłe zaskoczenie w postaci wysokiej raty. Prowizja, w przeciwieństwie do oprocentowania, jest jednorazową opłatą obliczaną od procentowej wartości całkowitej kwoty kredytu. Jej maksymalna wartość nie powinna przekraczać 3.5%. Żonglowanie oprocentowaniem i prowizją to stała rzeczywistość każdego banku. Kredytobiorca nie powinien przykuwać zbytniej uwagi do zachęt banków o zerowej lub niskiej prowizji. Wszystko należy dokładnie obliczyć. Może się bowiem okazać, że rekompensatą niskiej prowizji dla banku staje się gigantyczne oprocentowanie.
Kolejny pakiet opłat wiąże się z koniecznością wykupu ubezpieczenia majątkowego w wybranym przez bank towarzystwie. Większość banków wymaga również posiadania ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy. Umowa kredytowa często opisuje dodatkowe opłaty związane np. z wcześniejszą spłatą zadłużenia, usługami rzeczoznawcy czy odsetkami karnymi za opóźnienia w spłacie. Sekcja opłat stanowi najważniejszą część umowy kredytowej, którą powinniśmy znać niemal na pamięć przed złożeniem swojego podpisu.
Wszelkie koszty kredytowe zostały ujęte w ramach dwóch parametrów: CKK i RRSO. CKK oznacza całkowity koszt kredytu wyrażony w wartości nominalnej, obejmujący wszystkie opłaty i odsetki. RRSO, znana jako Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, określa koszt kredytu w ujęciu rocznym, wyrażony procentowo.
Umowa kredyt hipoteczny na co zwrócić uwagę poza sferą samych opłat?
Zaciągając kredyt mieszkaniowy na co zwrócić uwagę oprócz samych kalkulacji finansowych? Niezwykle ważną częścią umowy pozostaje także określenie warunków i harmonogramu spłat kredytu. Wnioskodawca musi także wiedzieć, jaki jest zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu. Kredyt na zmiennej stopie procentowej daje pewność, że wysokość rat będzie podlegała zmianom w określonym trybie. Tryb ten musi być obwarowany zapisami umowy, wskazując zarazem sposób powiadomienia kredytobiorcy o każdej zmianie stopy oprocentowania. W katalogu odpowiedzi na pytanie, na co uważać przy kredycie hipotecznym, znajdują się także ustanawiane przez bank zabezpieczenia na nieruchomości. Należy być świadomym uprawnień banku do zajęcia nieruchomości, jeśli dłużnik przestanie wywiązywać się ze swoich zobowiązań. Oprócz ustanowienia hipoteki i ubezpieczeń majątkowych, bank często dodatkowo stosuje poręczenia, weksle lub instytucję zastawu. Przy kilku rodzajach zabezpieczeń występujących jednocześnie, umowa powinna obejmować precyzyjne zapisy o kolejności i zakresie realizacji każdego z nich.
Pułapki kredytu hipotecznego
Mogłoby się wydawać, że bankowi zależy na jak najszybszym odzyskaniu swoich pieniędzy. Przy kredycie hipotecznym zawartym na 30 lat, chęć wcześniejszej spłaty zobowiązania przez dłużnika powinna spotkać się z entuzjazmem wierzyciela. Należy jednak pamiętać, że bank zarabia na odsetkach, a te są tym większe, im dłuższy okres kredytowania. Dlatego umowy kredytowe zawierają niekiedy postanowienie o dodatkowych opłatach uruchamianych wtedy, gdy kredytobiorca chce dokonać wcześniejszej spłaty zadłużenia. Prowizja od wcześniejszej spłaty pociąga za sobą znaczne konsekwencje finansowe. Ten punkt umowy zdecydowanie podlega negocjacji lub, w przypadku odmowy, powoduje konieczność poszukania dla siebie innej oferty.
Analizując pułapki kredytu hipotecznego, warto wspomnieć także o nieszczegółowych umowach, zawierających liczne odnośniki do innych dokumentów bankowych. Jeśli taka sytuacja ma miejsce, żądajmy przedstawienia kompletnej dokumentacji. Umowa o kredyt hipoteczny obciąża dłużnika na kilkadziesiąt lat, dlatego musi być przez niego poznana i zrozumiana w 100%.
Kredyt hipoteczny, w którym wartość miesięcznej raty przekracza 30% dochodów kredytobiorcy, stanowi zagrożenie dla budżetu domowego. Warto zastosować tutaj bufor bezpieczeństwa w postaci niższej raty początkowej. Należy pamiętać, że może ona wzrosnąć na skutek podniesienia stóp procentowych przez RPP, generujących zmiany w oprocentowaniu bankowym.
Podstawą skutecznego procesu kredytowania staje się zatem realne podejście do finansów osobistych. Wiedza o mechanizmach i zasadach udzielania kredytów hipotecznych pozwala podjąć lepszą decyzję, ograniczając tym samym negatywny wpływ rat na budżet kredytobiorcy.
